يشهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية تطورات متسارعة تهدف إلى رفع كفاءته وتعزيز موثوقيته، ومن أبرز هذه التطورات نظام التسجيل العيني للعقار. يمثل هذا النظام نقلة نوعية في إدارة الملكيات العقارية وحفظ الحقوق، حيث يضمن توثيقًا دقيقًا وشفافًا للعقارات، ويسهم في تسهيل الإجراءات العقارية وحماية حقوق الملاك.في هذه المقالة، سنتناول بالتفصيل مفهوم التسجيل العيني وأهميته، بالإضافة إلى مناقشة إلزامية التسجيل العلني الأول، وإجراءات تسجيل التصرفات العقارية، ودور المسجل العيني في تطبيق هذا النظام.
ما هو التسجيل العيني للعقار؟
يعرف التسجيل العيني بأنه جعل العقار محل الحق العقاري أساساً لقيد الحق، أي ربط الحقوق القانونية بالعقار نفسه بشكل مباشر في سجل رسمي، بدلاً من الاعتماد على تسجيل التصرفات بين الأشخاص. هذا النظام يضمن توثيقًا دقيقًا وشاملاً لكل ما يتعلق بالعقار من أوصاف وحقوق والتزامات، مما يعزز الشفافية ويحمي حقوق جميع الأطراف المعنية. ويعد السجل العقاري هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف العقار وموقعه وحالته المادية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات، والتعديلات التي تطرأ على ذلك، في ضوء الوثائق المعتبرة نظاماً.
التسجيل العيني الأول
التسجيل العيني الأول يُعتبر إلزاميًا وفقًا لنظام التسجيل العيني في السعودية. يهدف هذا الإجراء إلى توثيق ملكية العقارات لأول مرة وضمان حماية حقوق المالكين من التعديات أو النزاعات. ويتم هذا التسجيل تحت إشراف الجهة المختصة التي يُحددها قرار من مجلس الوزراء. يقوم المسجِّل العقاري بتوثيق التسجيل العيني الأول، وما يرد على العقار من تصرفات أو تغييرات في وصفه، وفقاً لأحكام النظام واللائحة.
تحديد المنطقة العقارية وبدء التسجيل:
نصت المادة السابعة من نظام التسجيل العيني للعقار :
1.تبدأ عملية التسجيل العيني الاول بتحديد المنطقة العقارية بقرار يصدر عن الجهة المختصة، على أن يتضمن القرار تحديداً دقيقاً وبمعالم واضحة للمنطقة والمدة المحددة لاستقبال طلبات التسجيل العيني الأول، ويعلن عنها بأي وسيلة مناسبة يحددها القرار.
2.تختص الجهة المختصة بالتسجيل العيني الأول لكل عقار واقع في المنطقة العقارية وتسجيل أي تصرفات لاحقة ترد عليه.
3.توثق التصرفات العقارية التي تقع على العقار الواقع في المنطقة العقارية، والتي تجري خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول، وفقاً للإجراءات التي تحددها اللائحة
شروط ومتطلبات التسجيل العيني الأول:
1.وفقا للمادة الثامنة ، يشترط النظام للتسجيل العيني الأول توافر شرطين أساسيين:
صك ملكية نظامي: يجب أن يكون لدى العقار (باستثناء العقارات المملوكة للدولة) صك ملكية مستوفٍ لجميع المتطلبات النظامية. هذا الشرط يضمن وجود أساس قانوني سليم للتسجيل.
اكتمال البيانات الجيومكانية: يجب أن يكون العقار مُسجلاً ببيانات جيومكانية دقيقة وشاملة.
1.تحدد اللائحة التنفيذية الإجراءات التفصيلية للتسجيل العيني الأول. كما يلزم النظام أي شخص تطلبه الجهة المختصة، الإفصاح عن أي مستندات أو بيانات ضرورية لضمان صحة وسلامة التسجيل العيني الأول
2.تقوم الجهة المختصة بالأعمال المساحية اللازمة للتسجيل، ولها أيضاً استخدام بيانات مساحية معتمدة مسبقاً في حال توفرها.
3. وبعد استكمال جميع الإجراءات، يتم إصدار صك تسجيل الملكية للعقار.
قوائم الملاك والنشر:
تقوم الجهة المختصة بإعداد قوائم للملاك بناءً على صكوك تسجيل الملكية الصادرة، على أن تتضمن هذه القوائم البيانات المحددة في اللائحة. ثم يتم نشر هذه القوائم بوسائل مناسبة تحددها اللائحة أيضاً.
الاعتراض والدعاوى القضائية على التسجيل العيني الأول للعقار
يحق لأي ذي مصلحة الاعتراض على التسجيل العيني الأول أمام المحكمة المختصة، ما لم يكتسب التسجيل الحجية المطلقة وفقاً لأحكام النظام.
كما نصت المادة الحادية عشر من نظام التسجيل العيني للعقار :
في حال رفع دعوى قضائية تتعلق بالتسجيل العيني الأول، يتم التأشير بذلك في السجل العقاري وقوائم الملاك، ويُضمن في السجل مضمون الحكم النهائي الصادر في الدعوى. وتحدد اللائحة إجراءات وأحكام هذا التأشير.
يكتسب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة بعد مرور سنة من تاريخ نشر قوائم الملاك. وبعد اكتساب هذه الحجية، يحق للمتضرر اللجوء إلى المحكمة وطلب التعويض من المتسبب، ولكن لا يحق له طلب إلغاء التسجيل أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه
كما نصت المادة السابعة عشر :
يترتب على التأشير بالدعاوى أن يكون أي حق تقرر بحكم نهائي في هذه الدعاوى حجة على من ترتبت لهم حقوق أو أثبت لمصلحتهم بيانات في السجل العقاري بعد إجراء التأشير المذكور، وذلك متى ما سُجِّل الحكم خلال (تسعين) يوماً من التاريخ الذي أصبح فيه الحكم نهائياً.
تسجيل العقارات خارج المنطقة العقارية:
أتاح النظام لأصحاب العقارات الواقعة خارج نطاق المنطقة العقارية طلب تسجيل عقاراتهم في السجل العقاري وفقاً لشروط وضوابط تحددها اللائحة.
يمكنك قراءة ايضا : إجراءات تأسيس الشركات في السعودية
تسجيل التصرفات العقارية:
تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول للعقار، والتي من شأنها إنشاء أي من الحقوق العينية الأصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره أو زواله، أو تعديل بيانات العقار، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، ولا تكون تلك الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بهذا التسجيل. ويدخل في تلك التصرفات القسمة العقارية والوصية والوقف والإرث والرهن والمنح ونحوها.
ونصت المادة الرابعة عشر بأن يجب التأشير بجميع عقود الإيجار والالتزامات الموثقة نظاماً التي ترد على منفعة العقار إذا كانت مدتها (عشر) سنوات فأكثر، والأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، في السجل العقاري، ولا تكون هذه الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بهذا التأشير.
أهمية نظام التسجيل العيني:
حفظ حقوق الملكية: يضمن النظام حفظ حقوق الملكية بشكل موثق وشفاف، ويحميها من التعدي أو التزوير.
تسهيل الإجراءات العقارية: يساهم النظام في تبسيط إجراءات البيع والشراء والرهن وغيرها من التصرفات العقارية.
تعزيز الشفافية: يوفر النظام قاعدة بيانات موثوقة وشاملة للعقارات، مما يعزز الشفافية في السوق العقاري.
جذب الاستثمارات: يساهم النظام في تحسين بيئة الاستثمار العقاري وجذب المزيد من الاستثمارات المحلية والأجنبية.
للحصول علي المزيد من الاستشارات القانونية
لحجز موعد مع المسجل العيني للعقار
